Какие квартиры будет сложнее всего продать через пять лет
Через три-пять лет рынок недвижимости станет еще более прагматичным. Покупатели будут внимательнее оценивать не только цену и состояние ремонта, но и планировку, транспортную доступность, перспективы района, коммунальные расходы и возможность перепродажи объекта в будущем.
По мнению экспертов, сильнее всего рискуют потерять ликвидность малогабаритные студии площадью до 22-24 кв. м. Особенно это касается новостроек, расположенных на окраинах крупных городов, в районах со слабым транспортным сообщением и большим количеством аналогичных предложений.
Почему маленькие студии могут подешеветь
Небольшая студия на старте продаж часто кажется выгодной: ее общая стоимость ниже, чем у полноценной однокомнатной квартиры. Однако при перепродаже такое преимущество может исчезнуть. Потенциальный покупатель будет сравнивать не только цену объекта, но и стоимость каждого квадратного метра, удобство проживания и перспективы дальнейшего использования жилья.
Владельцам компактных студий, вероятно, придется привлекать покупателей существенными скидками. В некоторых случаях размер уступки окажется сопоставим с первоначальной экономией, полученной при покупке квартиры по минимальной цене.
Наиболее уязвимыми считаются помещения вытянутой формы, где трудно расставить мебель, квартиры с одним маленьким окном, отсутствием полноценной зоны хранения и видом на глухую стену соседнего здания. Даже качественный ремонт не всегда способен компенсировать такие недостатки.
Особенно сложно будет продавать студии в районах, где одновременно сданы десятки похожих домов. Когда на рынке появляется большое число почти одинаковых объектов, покупатель получает возможность выбирать и торговаться. В результате выигрывает квартира с лучшей планировкой, этажом, видом из окна и транспортной доступностью.
"Почти однокомнатные" квартиры
В отдельную группу риска входят квартиры площадью 28-35 кв. м, которые застройщики нередко позиционируют как компактные однокомнатные варианты. На практике многие из них представляют собой студии, разделенные перегородкой.
Проблема заключается в том, что формальное наличие отдельной комнаты не гарантирует комфорта. В таких квартирах бывает трудно разместить полноценную кухню, спальное место, шкафы и бытовую технику. Перегородка визуально делит пространство, но не делает его функциональнее.
При продаже собственнику придется объяснять, почему за объект стоит платить больше, чем за студию, если по удобству проживания он почти не отличается от нее. Через несколько лет покупатели могут еще строже относиться к подобным компромиссным планировкам.
Большая площадь не всегда является преимуществом
Не всякое просторное жилье сохранит высокую ликвидность. Сложности могут возникнуть с квартирами площадью 90-120 кв. м, которые находятся на окраине и при этом не имеют очевидных перспектив развития инфраструктуры.
Большая квартира особенно привлекательна для семьи, если рядом расположены школы, детские сады, магазины, поликлиники, прогулочные зоны и удобные маршруты общественного транспорта. Если же до большинства объектов приходится добираться на автомобиле, дополнительные квадратные метры перестают быть безусловным плюсом.
Такие квартиры можно условно назвать "антисемейными": места много, но повседневная жизнь остается неудобной. Семья будет учитывать не только площадь жилья, но и время на дорогу, безопасность района, наличие парковок и возможность быстро решать бытовые вопросы.
Неликвидные планировки
Спрос будет снижаться и на квартиры с большим количеством бесполезного пространства. К ним относятся варианты с длинными коридорами, узкими проходами, непропорциональными комнатами и кухнями-гостиными сложной формы.
Покупатели все меньше готовы переплачивать за метры, которые невозможно эффективно использовать. Коридор, в котором нельзя установить шкаф, ниша странной конфигурации или слишком большая входная зона увеличивают площадь квартиры, но не повышают качество жизни.
Отдельные вопросы вызывают кухни-гостиные неправильной формы. На бумаге такая планировка может выглядеть современной, однако на практике в ней бывает сложно организовать рабочую зону, столовую и место для отдыха без постоянного ощущения тесноты.
Какие характеристики снизят цену
Меньше спроса обычно наблюдается на квартиры, расположенные на первом и последнем этажах. При прочих равных условиях они могут стоить на 10-15% дешевле аналогичных объектов на средних этажах.
У первого этажа покупателей беспокоят шум у подъезда, недостаток приватности, холодный пол, повышенная влажность и вопросы безопасности. Последний этаж связан с другими рисками: возможными протечками кровли, перегревом летом и зависимостью от состояния лифтового оборудования.
Снизить привлекательность объекта может и вид на оживленную магистраль. Постоянный шум, выхлопные газы и необходимость держать окна закрытыми способны стать серьезными аргументами для торга. Даже хорошая звукоизоляция не всегда полностью решает проблему, особенно если рядом находится крупная транспортная развязка.
Что сохранит востребованность
Наиболее устойчивым спросом, вероятно, будут пользоваться двухкомнатные квартиры площадью 45-55 кв. м. Такой формат подходит одному человеку, паре, семье с ребенком и покупателям, которые планируют сдавать жилье в аренду.
Хорошие перспективы также сохранят "евротрешки" площадью 60-70 кв. м. Обычно они включают две отдельные комнаты и объединенную кухню-гостиную. При удачной планировке такой вариант способен заменить более дорогую трехкомнатную квартиру и при этом не требует переплаты за лишние помещения.
Функциональность станет важнее впечатляющего размера. Квартира меньшей площади с изолированными комнатами, нормальными окнами, достаточным числом мест хранения и удобной кухней может оказаться привлекательнее жилья на 90-100 кв. м, если значительная часть пространства в нем фактически не используется.
На что обратить внимание перед покупкой
Покупателю, который думает о будущей перепродаже, стоит заранее оценить ликвидность объекта. Важно проверить, насколько быстро можно добраться до центра и ключевых районов, есть ли рядом общественный транспорт, магазины, школы и медицинские учреждения.
Нужно изучить конкуренцию: сколько похожих квартир продается в том же доме и соседних жилых комплексах. Если одинаковых предложений слишком много, продать объект без скидки будет сложнее.
Не менее важны расходы на содержание. Большая площадь означает более высокие платежи за коммунальные услуги, ремонт общего имущества и обслуживание дома. При ограниченном бюджете покупатель может предпочесть компактную, но рационально спланированную квартиру.
Перед сделкой полезно оценить и качество самого жилого комплекса: состояние подъезда, работу лифтов, наличие парковки, уровень шума, благоустройство территории и перспективы строительства новых дорог или социальных объектов.
В перспективе выиграют не самые дешевые и не самые просторные квартиры, а объекты, в которых разумно сочетаются площадь, цена, расположение и удобство. Чем меньше жилье зависит от модных рекламных формулировок и чем лучше оно отвечает реальным бытовым потребностям, тем выше шансы, что его удастся выгодно продать даже при изменении рыночной ситуации.
